Статьи

Как проверить недвижимость перед покупкой

Вместе со специалистами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги.

Правило 1. Закажите выписку
Первое, с чего советуют начать эксперты, — это проверка объекта недвижимости. Прежде всего покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Проверить сведения об объекте, его владельце поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на конкретную дату ее выдачи. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.

Как получить выписку
Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной. Пошаговую инструкцию, как получить выписку из Росреестра, читайте по ссылке.

Правило 2. Изучите историю перехода прав на квартиру
Еще один важный пункт, который поможет избежать неприятных ситуаций при покупке жилья, — это изучение истории смены владельцев квартиры. Покупателя должны насторожить частые переходы прав собственности на квартиру. В такой ситуации стоит убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником.

В соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, и даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре. Государственная регистрация в Росреестре ранее возникших прав проводится по желанию собственников недвижимости. Информацию о правах на такие объекты можно получить в уполномоченном органе или организации, осуществлявшей регистрацию прав в субъектах до указанной даты.

Правило 3. Проверьте подлинность доверенности
С особым вниманием эксперты советуют отнестись к сделке в том случае, если продавец действует от лица собственника недвижимости по нотариальной доверенности. В ФКП обращают внимание, что такая схема наиболее распространена среди мошенников.

Проверить подлинность доверенности продавца покупатели могут на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Читайте также: 10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников

Правило 4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений
Прежде чем приступить к заключению сделки, покупателям следует выяснить, не имеет ли квартира или дом обременение правами третьих лиц. Например, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют покупателям проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги. Чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, покупателям следует запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.

Читайте также: Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья

Правило 5. Проверьте, согласована ли перепланировка
Если в квартире сделана перепланировка, необходимо обязательно убедиться в ее законности — она должна быть согласована с органами местного самоуправления (БТИ). За незаконную перепланировку предусмотрены штрафы, которые могут вместе с квартирой достаться новому владельцу. Чтобы избежать этой ситуации, достаточно изучить технический паспорт квартиры — в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:
— Чтобы не столкнуться с трудностями при покупке объектов недвижимости, перед заключением сделки рекомендуем осуществлять проверку на возможные запреты или ограничения, о которых мог не знать или промолчать продавец.

Вся информация о зарегистрированных ограничениях, обременениях недвижимости содержится в ЕГРН, поэтому покупателям лучше перестраховаться и самим заказать выписку из реестра об интересующем объекте недвижимости. Так они могут избежать крупных финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, которые не всегда могут закончиться успехом.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/606609ff9a794712b470df61

7 самых частых ошибок при выборе жилья

Покупка собственного жилья – важный шаг, и делать это самостоятельно, без помощи специалистов сложно, но вполне возможно.

­
Для совершения успешной покупки жилья, важно хорошо изучить сферу рынка недвижимости, возможные нюансы и риски.
Не имея достаточной осведомленности в процессах можно допустить ошибки с неприятными последствиями, как при покупке новостроя, так и вторичного фонда. О самых популярных читайте в нашем материале.

Люди, ранее не сталкивавшиеся с покупкой недвижимости, вряд ли могут знать, как происходит ценообразование жилья.

­

Прежде чем бежать смотреть квартиры, стоит проанализировать стоимость аналогичных квартир в районе, где хотите жить в будущем. 

Зачастую к цене, указанной в объявлениях, добавляется сумма, предполагающая торг. Если понравившийся вариант стоит больше ожидаемого бюджета (до 10%), не отказывайтесь и сходите на просмотр квартиры, поторгуйтесь, предложите свою цену. Есть вероятность, что владелец уступит, и вы приобретёте понравившийся вариант.

Не забывайте о сезонном снижении стоимости. Аналитики говорят, что летом цена на жильё охотно понижается из-за небольшого спроса, соответственно, осенью ценник начинает расти.

После покупки жилья, новый владелец должен заплатить сбор в Пенсионный фонд (1% от цены приобретения).

­

Некоторые хитрецы, в целях экономии, занижают оценочную стоимость имущества, таким образом, сокращая размер налога.

Обратите внимание, если по каким-то обстоятельствам, договор признают недействительным, продавец должен вернуть сумму, которая указана в документах. В таком случае, потеря будет гораздо значительнее, чем оплата 1% стоимости квартиры в Пенсионный фонд.

Готовясь к сделке купли-продажи, очень важно изучить все документы и справки по недвижимости.

­

Сюда относится справка о прописанных в квартире. Эти люди не имеют права собственности, однако имеют право проживать в квартире и, по закону, даже после перепродажи жилья, они не лишаются этого права.

Если же в жилье прописан ребенок, которому нет 18-ти, дополнительно потребуется разрешение опекунского совета, даже если несовершеннолетний не совладелец. В таких случаях, его выписывают из продающегося имущества и прописывают у родственников.

Если покупаемая квартира – собственность нескольких людей, к примеру, супругов, они оба полноправные участники договора. Если владелец один, но жилье покупалось ещё в браке, понадобится письменное разрешение от второго супруга, заверенное нотариусом.

Для успешной сделки важно проверить наличие возможных обременений, другими словами – ограничений на пользование имуществом.

­

Одним из примеров служит квартира в ипотеке, которая стала залоговым имуществом. При таком развитии событий, после проведения сделки купли-продажи, обременения и дальше действуют у нового владельца.

Все возможные обременения, которые могут быть на недвижимости, записаны в едином реестре. Данную информацию может проверить нотариус.

Если жилье имеет ценник гораздо ниже похожих объектов на рынке, это должно насторожить.

­

Собственники вряд ли согласятся добровольно терять прибыль, если с недвижимостью всё в порядке. Вероятно, у ЖК есть проблемы, среди которых возможны:

  • — некачественные строительные материалы, или несоблюдение норм строительства;
  • — задержка сроков сдачи;
  • — неразвитая (или вообще отсутствующая) инфраструктура;
  • — другие малопривлекательные факторы.

Не исключайте возможность мошенничества, ведь именно так злоумышленники хотят привлечь наивных покупателей. Рекомендуем ознакомиться с самыми крупными аферами с недвижимостью, чтобы понять возможные механизмы обмана.

Цены на квартиру на этапе котлована значительно ниже, согласитесь, это привлекает.

­

Однако, с таким приобретением тоже связаны риски. Можно нарваться на долгострой или на дом с юридическими проблемами, которые не позволяют вводить его в эксплуатацию.

Поэтому стоит поискать в интернете информацию о застройщике, его репутации и предыдущих объектах строительства. В свободном доступе есть значительное количество информации, которая поможет понять, добросовестная ли компания.

Не лишним будет проверить, какое целевое направление земли, на которой строится дом. Зачастую это становится одной из проблем при вводе объекта в эксплуатацию.

Изучать документы следует очень внимательно и тщательно. На какие пункты следует обратить внимание:

­

  • —Предусмотрены ли штрафы за нарушение условий сделки.
  • — Какой порядок передачи квартиры.
  • — Влияет ли курс доллара на итоговую цену недвижимости.
  • — Будет ли фиксироваться стоимость квартиры при рассрочке.
  • — Если после строительства будут погрешности в размерах и появится дополнительная площадь, по какой цене она будет считаться.

Будьте внимательны, читая договор, и не спешите его подписывать, не разобравшись во всех нюансах.

Налоги при покупке – продаже недвижимости в России в 2021 году.

Повышение НДФЛ в 2021 году

С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.

Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?

Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.

На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:

НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%

где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.

Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.

В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):

— доход с продажи квартиры =< 5 млн руб.: НДФД по ставке 13%
— доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.

Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.

Пример расчета НДФЛ при продаже недвижимости в 2021 году

Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.

Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.

Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.


Контроль за сделками с недвижимостью стоимостью свыше 3 млн рублей

С текущего года вводится дополнительный контроль за операциями с недвижимостью свыше 3 млн рублей в независимости от способа проведения расчетов — наличными или безналичными средствами.

Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 29.12.2020) «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» с изменениями и дополнениями вступил в силу с 10.01.2021.

Собирать информацию о сделках и передавать ее в Росфинмониторинг должны банки и риелторы. Нововведения теперь коснуться также договоров аренды и залога.

Таким образом, покупатели недвижимого имущества ценой от 3 млн рублей должны подтвердить происхождение денег и факт уплаты налогов.

Эксперты отмечают, что существенного изменения для большого числа участников рынка не произойдет. Однако, дополнительные проверки сделают невозможными сделки с занижением стоимости, к которым довольно часто прибегают в некоторых ситуациях.

Более подробное раскрытие сделок для налоговых органов приведет к повышению прозрачности рынка, считают юристы.

(с) Все права защищены

Политика конфиденциальности

Закажите консультацию

Наши эксперты ответят
на все вопросы

    Мы получили Ваши ответы

    Оставьте Ваши контакты с вами свяжутся наши эксперты в ближайшее время